Kampen mot hyblifisering – en oppdatering
Anti-hyblifiseringsgruppa i Velforeninga (nå Boliggruppa) har siden 2021 arbeidet aktivt for å kartlegge og bekjempe en stadig pågående hyblifisering på Møllenberg. En viktig del av arbeidet har vært, og er, å skaffe en oversikt over hvilke lover og bestemmelser som faktisk gjelder med hensyn til å få stoppet en utvikling som er i ferd med å ødelegge Møllenberg som en bydel med variert befolkning. Denne utviklinga må snus.
Det har i løpet av 2025 skjedd viktige endringer. Denne høsten, 2025 har det kommet en avgjørelse Velforeninga gjerne vil orientere både beboere og eventuelle utbyggere om:
En sak som er tydeligere enn normalt
Saken er en pågående ulovlighetssak, hvor Byggesakskontoret har varslet tvangsmulkt for hyblifisering av en gård i Kirkegata. Som ofte ellers er det ikke KPA-bestemmelsen kommunen bruker, men lovens bestemmelse om bruksendring kombinert med Teknisk forskrift, den såkalte TEK 17-paragrafen. (Oppslaget i Nidaros 22.09. er misvisende om dette). Eieren får nå valget mellom å søke, eller gjøre om.
Rettslig utgangspunkt
Det heter i Byggesakskontorets behandling av saken at endret bruk av leiligheter/endret planløsning reguleres av Plan- og bygningsloven, § 20-1: (Sitat) (Velforeningas understrekninger)
«Varig og tidsbestemt bruksendring er søknadspliktig dersom
byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk,»
Det heter videre i loven at endret bruk av byggverk er søknadspliktig dersom det kan påvirke hensyn som skal ivaretas i forhold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser. Søknadsplikten gjelder også dersom en tilleggsdel av byggverket tas i bruk som hoveddel eller omvendt.
I Byggesakskontorets begrunnelse for å opprette sak sier man:
«Kommunens terskel for å kunne kreve søknad om bruksendring er lav. Det betyr blant annet at ved vurderingen av om det foreligger en søknadspliktig bruksendring, er det ikke nødvendigvis av betydning om den påtenkte bruken kan skje uten fysiske endringer av byggverket.»
Det heter videre:
«Å dele et areal i en boenhet i flere hybler eller på annen måte legge til rette for beboelse for flere personer enn det som er vanlig, kan være en endring som krever søknad om bruksendring.»
Det som gjør denne ulovlighetssaken interessant, er at den er tydelig og logisk. Saken viser at det skal lite til for å fastslå hyblifisering (som bruksendring). 1 hybel er nok til å lage en sak.
Saken viser også tydelig at det viktige ikke er om det er gjort en vesentlig ombygging, men om det har skjedd en endring i bruken. Lettvegger er altså ikke det sentrale, men ny bruk. Hybler er ny bruk.
Nåværende bestemmelse kan ikke brukes mer
Kommunen har i år, sammen med Oslo, Bergen og Kristiansand, gjennom Storbyforsk-prosjektet, fått utført en juridisk vurdering av lovverket med hensyn til ombygginger. Storby-forsks jurister har nå kommet fram til at nåværende bestemmelse innenfor kommuneplanen (KPA) er «ulovlig». Dette skyldes at loven etter en lovjustering i 2021 - ikke gir mulighet for å kreve søknad om hybler. Derimot kan man legge ned forbud mot hyblifisering, og det er dette som nå må gjøres.
Hyblifisering kan fortsatt behandles som bruksendring
Velforeninga har siden 2021 arbeidet for at KPA-bestemmelsen skal brukes i sammenheng med lovens bestemmelse om bruksendring – som man søker om. Det har vi gjort fordi det er dette departementet har lagt opp til. KPA-bestemmelsen har vist seg juridisk vrien å bruke alene. Vi har fått endret bestemmelsen, men det har ikke hjulpet. Det som har lykkes er vårt arbeid for å få administrasjonen til å behandle hyblifisering som bruksendring.
Det at KPA-bestemmelsen ikke (lenger) kan kreve søknad, forhindrer ikke at lovens bestemmelse om bruksendring kan fungere som før. Det er da også dette som har skjedd med saken i Kirkegata. Haken er at før vi får en forbudsbestemmelse, er kommunen avhengig av å kunne peke på brudd med Teknisk forskrift – som f.eks. for små fellesrom.
Boligpolitiske hensyn vil de ta hvis det kommer en søknad
Til tross for dette, som i mange andre saker, er det likevel bare Teknisk forskrift man viser til for å fastslå hyblifisering. Administrasjonen skal også legge boligpolitiske hensyn til grunn juridisk, men det kvier de seg åpenbart for. Nå sier saksbehandler til oss at dette vil bli gjort hvis det kommer inn en søknad. Det er også da de mener KPA-bestemmelsen kan brukes, til å avslå. Så er det spørsmål om dette vil skje, etter at bestemmelsen er dømt «ulovlig».
Nytt forbud
Departementet sier: «Skal bygningsmyndighetene derimot kunne avslå en søknad om bruksendring, må de vise til en klar avslagshjemmel i plan- og bygningsloven eller arealplan.»
Det er nettopp den som nå må lages, til erstatning for den vi har. Da kan hyblifisering avslås - enten den behandles som bruksendring, eller ikke.
Storbyforsk-juristene skriver at det kan lages en midlertidig forbudsbestemmelse, i tilfelle det vil drøye å få på plass en varig. Vi vil be kommunen å gjøre dette.